Sprawdź nowe regulacje dotyczące spółki nieruchomościowej od 1 stycznia 2021 r.

Arkadiusz Juzwa

Autor: Arkadiusz Juzwa

Dodano: 30 grudnia 2020
podatek od nieruchomości

Wraz z początkiem 2021 roku do ustawy o PIT oraz do ustawy o CIT wprowadzona została nowa kategoria podmiotów, jaką jest spółka nieruchomościowa. Obowiązki podatkowe dotyczące spółki nieruchomościowej służą uszczelnieniu poboru podatku od dochodów (przychodów), związanych z nieruchomościami położonymi na terytorium Polski – opodatkowanymi na podstawie tzw. klauzuli nieruchomościowej, gdy do zbycia nieruchomości dochodzi w ramach przeniesienia tytułu własności udziałów lub podobnych praw w spółce lub innym podmiocie, którego majątek składa się głównie z nieruchomości. Poznaj szczegóły tych zmian.

Dochody (przychody) osiągane na terytorium Polski

Katalog dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Polski jest istotny z punktu widzenia podatników niebędących polskimi rezydentami podatkowymi, a więc podlegających w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Podatnicy tacy podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od tych dochodów, które kwalifikowane są jako osiągane terytorium Polski. Katalog tych dochodów od 1 stycznia 2021 r. zostaje rozszerzony o dochody (przychody) z tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej.

Spółka nieruchomościowa, czyli jaka

Wbrew swojemu określeniu ustawowemu, spółka nieruchomościowa wcale nie musi być spółką. Jej definicja zawarta w ustawie o CIT oraz w ustawie o PIT oznacza (każdy) podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości. Spółką nieruchomościową mogą być zatem w szczególności, lecz niewyłącznie, spółki handlowe (osobowe i kapitałowe, w tym również w organizacji). Spółkami nieruchomościowymi mogą być jednak np. także fundusze inwestycyjne. Przy tym, aby spółka (lub inny podmiot) była spółką nieruchomościową, powinien być spełniony jeden z dwóch warunków kwalifikujących.

Pierwszy dotyczy podmiotów rozpoczynających działalność. Podmiot taki będzie spółką nieruchomościową, gdy na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej jego aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty wyrażonej w walutach obcych.

Drugi warunek odnosi się do podmiotów prowadzących działalność. W przypadku tych podmiotów kryterium ma bardziej złożony charakter. Ustawodawca wymaga, aby:

  • na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów podmiotu, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty wyrażonej w walutach obcych oraz
  • w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku

Spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego, jako płatnik, zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał ten dochód. Oznacza to w szczególności, że spółka prawa handlowego będąca spółką nieruchomościową zobowiązana będzie wpłacić podatek należny od jej wspólnika, gdy ten dokonuje zbycia udziałów (akcji) lub ogół praw i obowiązków w spółce.

Konstrukcja spółki nieruchomościowej służy uszczelnieniu poboru podatku od dochodów (przychodów) nierezydentów, będących wspólnikami takich spółek, gdy te dochody (przychody) podlegają opodatkowaniu w Polsce na podstawie klauzuli nieruchomościowej.

Spółka nieruchomościowa pełnić będzie funkcję płatnika, w przypadku gdy:

1. stroną dokonującą zbycia udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Polski lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Polski (a więc nierezydent),

2. przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej (kumulacji podlegają jednak transakcje z okresu 12 miesięcy).

Ustawodawca zobowiązał przy tym podatnika (nierezydenta dokonującego zbycia udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej) do przekazania płatnikowi (spółce nieruchomościowej) kwoty zaliczki na podatek.

Inne obowiązki spółki nieruchomościowej

Obok przypisania spółce nieruchomościowej funkcji płatnika ustawodawca nakłada na te spółki obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego, co dotyczy jednak tylko spółek nieruchomościowych niemających siedziby lub zarządu na terytorium Polski. Ponadto obowiązek ten jest wyłączony w przypadku spółek nieruchomościowych podlegających w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze są ponadto obowiązani przekazywać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informację:

1) o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe,

2) o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych.

Podstawa prawna:
  • Art. 3 w ust. 2b pkt 6a, art. 5a pkt 49, art. 41 ust. 4f–4j, art. 41c, art. 45 ust. 3f i 3g ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).
  • Art. 3 ust. 3 pkt 4a, art. 4a pkt 35, art. 26aa, art. 26c, art. 27 ust. 1e-1g ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.).
Autor: Arkadiusz Juzwa
Arkadiusz Juzwa

Autor: Arkadiusz Juzwa

Arkadiusz Juzwa doradca podatkowy Grupa UHY ECA

Nr 252 Kwiecień 2024

Nr 252 Kwiecień 2024
Dostępny w wersji elektronicznej