Spółki nieruchomościowe – sprawdź zasady opodatkowania od 2021 roku

Nowelizacja ustawy o CIT wprowadziła przede wszystkim bardzo szeroką definicję spółki nieruchomościowej. Zmiany są konsekwencją uszczelniania systemu podatkowego m.in. poprzez uregulowanie opodatkowania zbycia udziałów w spółce nieruchomościowej. Wprowadzenie definicji spółki nieruchomościowej, wiąże się z dostosowaniem przepisów krajowych do przepisów UPO.

Przez spółkę nieruchomościową należy rozumieć podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

a)     na pierwszy dzień roku podatkowego co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10.000.000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,

b)     na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości,

c)     spółka nieruchomościowa musi spełniać dodatkowe kryteria. Wartość bilansowa nieruchomości przekracza 10.000.000 zł albo równowartość tej kwoty,

d)      przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych.

Podmioty, które spełniają definicję spółki nieruchomościowej oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze nabyły dodatkowe obowiązki.

Do 31 marca każdego roku, a właściwie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu każdego roku podatkowego, są obowiązane do przekazania szefowi KAS informacji o:

1) o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe,

2) o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych

– według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej.                                                                                                                     

Zgodnie z przepisami ustawy o CIT spółka nieruchomościowa może stać się płatnikiem podatku dochodowego, na którym ciąży obowiązek wpłaty zaliczki na podatek. Spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego, jako płatnik, zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, jeżeli:

1) stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz

2) przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.

Podatnik (podmiot sprzedający udziały w spółce) jest obowiązany przed terminem przekazać płatnikowi, czyli spółce nieruchomościowej kwotę zaliczki na podatek. W terminie wpłaty zaliczki na podatek na rachunek właściwego urzędu skarbowego spółka nieruchomościowa jest obowiązany przesłać podatnikowi informację o wpłaconej zaliczce na podatek sporządzoną według ustalonego wzoru. Minister finansów określi w drodze rozporządzenia, wzór tej informacji.

Nierezydent jest stroną transakcji zbycia udziałów, a przedmiotem transakcji jest zbycie udziałów w spółce nieruchomościowej, dające co najmniej 5% prawa głosu w jej zysku. W takiej sytuacji to spółka nieruchomościowa, której udziały są zbywane staje się w imieniu sprzedającego płatnikiem podatku dochodowego. Obowiązana jest do zapłaty 19% podatku od zysku do właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód. Podatnik (sprzedający) obowiązany jest zapłacić spółce nieruchomościowej kwotę odpowiadającej zaliczce na podatek należnej z tytułu transakcji przed rozliczeniem przez spółkę podatku.

Podatnicy, których przychody przekroczyły 50.000.000 euro w roku podatkowym oraz podatkowe grupy kapitałowe są obowiązane do sporządzania i podawania do publicznej wiadomości informacji o realizowanej strategii podatkowej za rok podatkowy. Spółka nieruchomościowa jako taka takiej informacji podawać nie musi, chyba że spełni progi przychodowe lub stanie się podatkową grupą kapitałową.

Spółki nieruchomościowe, pomimo że w wielu przypadkach nie będą obowiązane do sporządzania i publikowania strategii podatkowej, będą jednak objęte obowiązkiem publikacji indywidualnych danych. Minister finansów podaje do publicznej wiadomości w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie urzędu obsługującego do 30 września, indywidualne dane podatników zawarte w zeznaniu podatkowym, złożonym za rok podatkowy, który zakończył się w roku kalendarzowym poprzedzającym rok podania indywidualnych danych podatników do publicznej wiadomości, według stanu na pierwszy dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym indywidualne dane podatników mają zostać podane do publicznej wiadomości.

Indywidualne dane to:

1) nazwa firmy i numer identyfikacji podatkowej podatnika;

2) wskazanie roku podatkowego;

3) informacja o wysokości:

a) osiągniętego przychodu,

b) poniesionych kosztów uzyskania przychodów,

c) osiągniętego dochodu albo poniesionej straty,

d) podstawy opodatkowania,

e) kwoty należnego podatku.

Konsekwencją nowelizacji przepisów jest nałożenie dodatkowych obowiązków na podatników oraz uregulowanie terminu spółki nieruchomościowej. Definicja wskazuje na to, że podatnikiem stanie się każdy podmiot niebędący osobą fizyczną, posiadający nieruchomości na terytorium Polski o wartości co najmniej 10 mln zł, nieruchomości stanowią co najmniej 50% aktywów spółki, a podmiot osiąga co najmniej 60% przychodów z tytułu najmu, leasingu lub umów o podobnym charakterze z tych nieruchomości.

Trzeba mieć na uwadze, że resort finansów przygotował nowy wzór informacji o wpłaconej przez podatnika zaliczce na podatek CIT od dochodu ze zbycia praw do spółki nieruchomościowej. Formularz oznaczony jako CIT-ISN ma on zastosowanie do dochodów osiągniętych od 1 stycznia 2021 r.

W praktyce obowiązek ten powstanie jedynie w sytuacji uzyskania dochodu przez podatnika, kiedy przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające w spółce nieruchomościowej minimum 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

W założeniu wdrożenie informacji CIT-ISN (1) ma na celu:

• ułatwienie podatnikom prawidłowego rozliczenia się z obowiązku podatkowego w Polsce od dochodów ze zbycia praw do spółki nieruchomościowej,
• ułatwienie płatnikom dochodzenia roszczeń od podatników z tytułu zapłaconej za podatnika zaliczki na podatek.

Informację CIT-ISN trzeba przesyłać w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym u podatnika powstał dochód ze zbycia praw do spółki nieruchomościowej.